11

Автоматический переход права собственности на землю при покупке объекта недвижимости: что приняла Верховная Рада.

2 февраля Верховная Рада приняла в целом как закон законопроект №0850, который предусматривает при переходе права собственности на объект недвижимости автоматический переход также и права на земельный участок, где расположен объект. Новый закон не предусматривает установления какой-либо корреляции между размерами и стоимостью приобретенного объекта недвижимости (жилого дома, другого здания или сооружения) и размерами, и стоимостью земельного участка, на котором он размещен. Проще говоря, вы покупаете сарай и получаете право собственности на земельный участок, который может быть в сотни раз дороже. Также новый закон не требует для возникновения прав собственности/пользования на земельный участок совершения в отношении него отдельной сделки.

Сам законопроект был внесен еще в 2015 году народными депутатами Игорем Алексеевым («Народный фронт»), Александром Бакуменко («БПП») и другими. В первом чтении этот проект был принят еще 8 декабря 2015 года, т. е. 5 лет назад.

При этом перед принятием во втором чтении законопроект изменился до неузнаваемости.

В Главном юридическом управлении Верховной Рады прямо заявили, что новая редакция законопроекта может «привести к злоупотреблениям в сфере земельных отношений и нарушениям прав собственников и пользователей земельных участков».

Итак, в Гражданском кодексе прописывается, что к лицу, которое получило право собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом, кроме многоквартирного, другое здание или сооружение) или объект незавершенного строительства, одновременно переходит право частной собственности, право пользования земельным участком, на котором расположен объект в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца такого объекта.

Детализируются нюансы в обновленной статье 120 Земельного кодекса.

Так, если на основании сделки или в порядке наследования вы приобрели право собственности на объект недвижимости, к примеру, дом, или объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке частной собственности, автоматически к вам переходит право собственности на такой земельный участок от предыдущего владельца таких объектов.

Если вы приобретаете долю в праве собственности на объект, то право собственности на участок переходит в объеме, который пропорциональный доли собственности на объект.

Как быть, если вы покупаете объект, расположенный на земле, находящейся в аренде?

Новая редакция ч. 3 статьи 120 ЗК устанавливает, что в случае приобретения права собственности на объект, расположенный на земельном участке, который находится в аренде у предыдущего владельца, к вам одновременно переходит соответственно право аренды участка, на котором расположен такой объект, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца такого объекта.

Волеизъявление арендодателя (собственника) и внесения изменений в договор аренды земли, (эмфитевзиса, суперфиция) с указанием нового арендатора (пользователя) земельного участка не требуется.

О переходе соответствующего права новый собственник земли обязан немедленно уведомить арендодателя, лицо, передавшее земельный участок в пользование на праве эмфитевзиса, суперфиция.

Во всех вышеуказанных случаях документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект являются основанием для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности или пользования земельным участком, на котором расположен такой объект.

Исключение составляют случаи приобретения отдельной доли в праве общей собственности на объект, если такой объект расположен на земельном участке, находящемся в пользовании предыдущего собственника на праве аренды, эмфитевзиса, суперфиция. В таком случае приобретатель вправе требовать внесения изменений в договор аренды и пр. с определением его соарендатором (сопользователем) земельного участка, а до внесения изменений в соответствующий договор обязан возмещать арендатору (пользователю) часть арендной платы пропорционально его доле в праве собственности на такой объект.

Порядок пользования несколькими арендаторами (землепользователями) арендованным земельным участком (земельным участком, находящимся в пользовании на праве эмфитевзиса, суперфиция) в таком случае определяется договором, заключенным между ними, или по решению суда.

Существенным условием договора, на основании которого приобретается право собственности (доли в праве общей собственности) на объект, связанное с переходом права частной собственности на земельный участок или права аренды земельных участков всех форм собственности, является кадастровый номер.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности (доли) на объект, осуществляется после выделения такой части в отдельный земельный участок и присвоения ему кадастрового номера.

При этом все вышеуказанные требования не распространяются на случаи перехода права собственности или права аренды, на земельный участок, на котором расположен объект, в случае если участок не находился в собственности или аренде у предыдущего владельца объекта недвижимого имущества или незавершенного строительства.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, расположенный на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере невозможно или не соответствует нормам законодательства).

Если объект, расположенный на земельном участке государственной или коммунальной собственности, не находится в пользовании, приобретатель такого объекта должен в течение 30 дней со дня государственной регистрации обратиться в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ему в собственность или пользование земельного участка.

Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обязан передать земельный участок в собственность или аренду приобретателю.

Пропуск срока подачи ходатайства не может быть основанием для отказа приобретателю (собственнику) такого объекта в передаче ему в собственность или пользование земельного участка, на котором расположен такой объект.

Также часть третья статьи 7 Закона «Об аренде земли» будет заменена тремя новыми частями следующего содержания.

В случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в пользовании предыдущего собственника на праве аренды, к приобретателю такого объекта одновременно переходит право аренды земельного участка, на котором расположен такой объект, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца объекта, расположенного на земельном участке, кроме случаев, определенных ч. 4 этой статьи, а также с учетом требований части тринадцатой статьи 120 Земельного кодекса.

Волеизъявления арендодателя и внесения изменений в договор аренды с указанием нового арендатора земельного участка не требуется.

В случае приобретения отдельной доли в праве общей собственности на объект, если такой объект расположен на земельном участке, находящемся в аренде, приобретатель вправе требовать внесения изменений в договор аренды земли с определением его соарендатором земельного участка, а до внесения изменений в договор обязан возмещать арендатору часть арендной платы пропорционально его доле в праве собственности на такой объект. Порядок пользования несколькими арендаторами арендованным земельным участком в таком случае определяется договором, заключенным между ними, или по решению суда.

Отметим, что на данный момент ряд депутатов внесли проект постановления об отмене решения Верховной Рады о принятии данного закона, соответственно, его подписание пока заблокировано.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе самых важных событий.